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快寫一篇簡單、有關按揭嘅文

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作 者 : 家 庭 醫 學 (高 登 巴 打 )

1. 做 按 揭 , 即 係 同 銀 行 借 錢 買 樓 。 做 七 成 按 , 即 係 你 要 有 樓 價 三 成 嘅 現 金 , 銀 行 借 七 成 費 用 俾 你 買 樓 ; 做 九 成 按 , 你 只 要 俾 樓 價 一 成 , 其 餘 九 成 就 由 銀 行 攪 掂 。 非 首 置 最 多 做 七 成 按 , 但 首 置 就 可 以 做 到 九 成 按 。 如 果 做 多 過 七 成 按 , 政 府 為 免 你 走 銀 行 數 , 就 要 求 你 為 呢 額 外 嘅 借 貨 買 保 險 , 等 你 無 錢 還 都 有 保 險 公 司 賠 俾 銀 行 , 呢 種 保 險 就 係 按 揭 保 險 。 香 港 做 到 按 揭 保 險 嘅 主 要 有 兩 間 「 公 司 」 , 第 一 間 係 HKMC, 大 部 份 銀 行 都 經 佢 ; 第 二 間 係 QBE Insurance, 主 要 係 渣 打 會 用 佢 。

2. 理 論 上 你 做 九 成 按 同 七 成 按 比 , 九 成 按 要 俾 嘅 首 期 少 , 但 換 嚟 嘅 係 要 俾 最 多 十 幾 萬 嘅 按 揭 保 險 費 , 同 埋 按 揭 所 帶 嚟 嘅 利 息 亦 會 增 加 。 七 成 按 就 正 正 相 反 , 首 期 要 俾 多 啲 , 但 唔 駛 俾 按 揭 保 險 費 , 利 息 亦 會 少 啲 。 但 要 留 意 就 係 按 揭 保 險 費 亦 可 以 分 十 幾 、 廿 幾 、 甚 至 30年 供 , 所 以 唔 會 特 別 增 加 供 款 負 擔 。 同 時 要 留 意 , 由 於 有 通 脹 因 素 , 今 日 借 嘅 300萬 同 30年 後 嘅 300萬 價 值 完 全 唔 同 , 你 呢 一 刻 睇 七 成 同 九 成 按 嘅 利 息 可 能 差 好 遠 , 但 供 落 分 別 會 越 嚟 越 少 , 大 家 可 以 自 己 計 計 數 。 如 果 你 係 苦 於 首 期 唔 夠 , 但 壓 測 又 過 到 , 同 時 工 作 穩 定 , 其 實 九 成 按 都 唔 係 一 件 壞 事 。

3. 成 交 日 期 都 好 重 要 。 如 果 做 七 成 按 , 一 般 一 個 月 交 易 期 都 okay。 但 如 果 係 做 九 成 按 , 因 為 要 經 HKMC批 , 中 間 可 能 一 波 三 折 , 所 以 一 定 要 預 夠 時 間 。 九 成 按 一 艇 成 交 期 50日 至 2個 月 會 較 穩 陣 , 最 多 遲 啲 提 出 提 早 完 成 交 易 , 一 般 交 吉 業 主 都 會 答 應 , 同 埋 搵 律 師 樓 攪 一 般 不 另 收 費 。 要 留 意 如 果 交 易 日 期 到 你 都 未 攪 掂 個 按 揭 , 賣 家 係 可 以 沒 收 大 訂 , 同 時 要 你 賠 雙 邊 佣 , 所 以 一 定 要 小 心 !

4.做 按 揭 , 有 樣 嘢 叫 壓 力 測 試 , 如 果 你 過 唔 到 , 銀 行 唔 會 借 錢 俾 你 。 概 念 就 係 睇 下 你 嘅 收 入 減 咗 支 出 (呢 度 係 指 還 其 他 債 務 甚 至 係 其 他 按 揭 還 款 )之 後 , 如 果 以 加 息 做 大 前 題 之 下 , 你 仲 供 唔 供 得 起 樓 。 如 果 你 過 到 壓 力 測 試 , 即 係 你 係 有 實 力 嘅 買 家 , 銀 行 就 會 科 水 , 你 就 可 以 買 到 樓 。 壓 力 測 試 詳 細 計 法 唔 講 咁 多 , 有 其 他 Post詳 細 講 , 仲 有 app幫 你 計 , 呢 度 純 綷 講 concept。 如 果 你 兩 個 人 一 齊 買 樓 , 又 想 避 開 第 日 俾 DSD, 其 實 可 以 考 慮 落 一 個 人 名 買 , 但 按 揭 就 搵 另 一 個 人 做 埋 擔 保 人 , 咁 樣 壓 測 就 可 以 計 晒 兩 個 人 嘅 收 入 能 力 。 如 果 唔 知 自 己 過 唔 過 到 , 可 以 去 銀 行 做 定 pre-approval, 部 份 銀 行 嘅 結 果 有 效 期 係 3-6個 月 , 咁 你 買 樓 時 就 唔 駛 擔 心 自 己 買 完 又 過 唔 到 壓 測 。

5. 點 樣 整 靚 自 己 嘅 CV, 令 TU record升 級 , 輕 鬆 過 壓 測 , 有 其 他 巴 打 另 文 撰 寫 。 呢 度 講 下 有 咩 文 件 要 準 備 。 基 本 上 間 間 銀 行 都 差 唔 多 , 我 對 自 僱 人 士 唔 清 楚 , 以 下 係 打 份 牛 工 嘅 人 要 準 備 嘅 嘢 ︰ 1)身 份 證 副 本 ; 2) 住 址 證 明 ; 3) 出 糧 戶 口 近 3個 月 嘅 statement; 4) 3個 月 嘅 糧 單 ; 5) 上 年 交 稅 稅 單 (3版 紙 都 要 ) 或 者 今 年 公 司 俾 你 用 嚟 報 稅 嗰 份 資 料 ; 6) 臨 約 副 本 。 如 果 你 近 一 年 有 轉 過 工 就 要 埋 上 一 間 公 司 做 嘅 時 候 嘅 相 關 資 料 , 但 詳 細 我 都 唔 太 識 。 如 果 你 出 糧 戶 口 係 舊 式 簿 仔 戶 口 無 e-statement睇 , 記 得 睇 樓 前 三 個 月 個 個 月 都 要 去 打 簿 , 如 果 唔 係 又 要 去 銀 行 「 沖 印 」 紀 錄 , 要 成 7個 工 作 天 , 小 心 為 上 。 我 自 己 就 將 出 糧 戶 口 以 外 嘅 儲 錢 聯 名 戶 口 statement都 俾 返 銀 行 , 等 銀 行 同 HKMC都 知 我 啲 首 期 係 邊 度 嚟 。

6. 搵 銀 行 攪 按 揭 , 可 以 直 接 入 銀 行 攪 , 亦 可 以 搵 按 揭 轉 介 公 司 攪 。 呢 類 按 揭 轉 介 公 司 收 到 你 嘅 資 料 , 會 將 相 關 資 料 俾 你 想 搵 嘅 銀 行 , 到 時 有 專 人 聯 絡 你 。 按 揭 轉 介 公 司 會 收 錢 , 但 只 收 銀 行 , 唔 收 用 戶 , 所 以 可 以 放 心 用 。 揀 邊 間 銀 行 都 有 技 巧 , 但 重 點 係 你 要 先 申 請 多 幾 間 唔 同 銀 行 , 分 散 風 險 , 同 時 提 升 自 己 嘅 bargaining power。

7.寫 呢 篇 嘢 時 係 2014年 5月 , 而 家 最 流 行 嘅 mortgage plan係 一 種 要 H Plan (有 P cap位 ) + ML。 意 思 係 按 揭 利 息 用 HIBOR嚟 計 , 我 用 嘅 就 係 H+1.7, 即 係 利 息 係 1.92% (H而 家 係 0.22%), 屬 低 息 水 平 。 由 於 HIBOR嘅 浮 動 機 會 大 過 PRIME, 所 以 如 果 H大 到 一 個 不 合 理 水 平 , 都 仲 有 P cap幫 手 , 所 以 你 會 見 到 有 個 叫 P- 嘅 成 份 係 入 面 。 P又 分 大 P同 細 P, 睇 銀 行 點 定 義 佢 個 P, 而 家 呢 一 刻 大 P係 5.25, 細 P係 5。 如 果 用 我 而 家 將 會 做 嘅 plan, 個 cap位 係 P-3.5 (用 大 P), 即 係 如 果 呢 一 刻 就 算 HIBOR升 到 5%都 好 , 我 要 俾 嘅 利 息 都 只 會 用 5.25-3.5 = 2.15%嚟 計 , 而 唔 係 HIBOR嘅 6.7%, 相 對 安 全 好 多 。 不 過 其 實 就 算 你 問 幾 多 間 銀 行 都 好 , 如 果 係 有 做 呢 種 plan的 話 , 其 實 大 家 嘅 利 息 個 rate都 係 一 模 一 樣 , 大 家 開 始 攪 就 會 明 。 所 以 揀 邊 間 , 就 係 睇 ML嘅 特 質 , 仲 有 可 以 同 銀 行 R 到 幾 多 著 數 。

8. 講 講 ML, 呢 樣 嘢 如 果 大 家 問 自 己 阿 爸 , 佢 哋 應 該 聞 所 未 聞 。 ML全 寫 嘅 Mortgage-linked, 有 啲 銀 行 嘅 saving-linked, 仲 有 其 他 五 花 八 門 嘅 名 , 但 原 意 都 係 一 樣 。 ML account係 一 樣 銀 行 幫 你 「 慳 息 」 嘅 銀 行 戶 口 , 用 嘅 Interest rate係 同 你 按 揭 要 俾 嘅 利 息 一 模 一 樣 。 即 係 話 , 如 果 你 呢 一 刻 按 揭 要 俾 2%利 息 俾 銀 行 , 咁 當 你 放 錢 入 去 ML account時 , 銀 行 就 會 倒 轉 俾 返 你 存 入 去 嘅 錢 嘅 2%利 息 俾 你 , 從 而 減 低 你 嘅 利 息 支 出 。 當 然 , 呢 個 ML account都 有 限 制 , 就 係 可 以 存 嘅 錢 最 高 限 額 係 你 問 銀 行 借 嘅 錢 嘅 一 半 , 所 以 你 點 都 要 俾 按 揭 利 息 嘅 一 半 費 用 。 所 以 , 如 果 你 有 七 成 按 嘅 錢 , 但 做 九 成 按 的 話 , 你 可 以 將 用 餘 嘅 20%錢 放 入 去 ML account, 咁 就 可 以 減 低 利 息 支 出 , 同 時 留 返 多 啲 備 用 資 金 , 第 時 俾 人 炒 都 唔 駛 驚 無 錢 供 樓 俾 人 call loan。 仲 有 一 樣 關 於 ML嘅 嘢 大 家 應 該 要 知 , 就 係 銀 行 點 樣 俾 息 你 。 如 果 係 SCB的 話 , 佢 嘅 俾 息 方 法 係 直 接 扣 減 你 嘅 按 揭 利 息 費 用 ; 而 其 他 銀 行 , 多 數 係 按 揭 利 息 費 用 一 樣 , 但 就 將 啲 息 以 現 金 方 式 放 入 你 嘅 銀 行 戶 口 。 就 咁 睇 , 你 可 能 會 話 net amount一 樣 , 咁 又 有 咩 分 別 。 其 實 重 點 係 按 揭 利 息 費 用 , 係 可 以 用 嚟 減 稅 ! 如 果 你 放 入 ML account舊 錢 夠 大 , 咁 扣 稅 額 其 實 可 以 每 年 有 幾 萬 嘅 分 別 ! 如 果 你 用 SCB以 外 嘅 其 他 銀 行 玩 ML, 咁 你 嘅 扣 稅 額 就 會 明 顯 多 好 多 。 另 外 補 充 , 就 係 你 可 以 隨 時 放 錢 入 同 埋 係 ML account攞 返 錢 出 嚟 。

9. R著 數 可 以 話 係 攪 按 揭 入 面 好 重 要 嘅 一 環 , 因 為 間 間 銀 行 嘅 優 惠 offer都 可 以 好 唔 同 , 一 般 係 睇 你 借 幾 多 錢 而 定 。 優 惠 一 般 係 以 下 幾 款 ︰ 免 找 數 簽 帳 額 、 現 金 回 贈 、 購 物 禮 券 、 家 居 保 險 優 惠 、 按 揭 保 險 優 惠 折 扣 等 等 。 同 埋 要 呢 啲 優 惠 , 一 般 都 有 啲 條 款 , 例 如 要 用 新 信 用 卡 簽 夠 幾 錢 先 可 以 攞 到 免 找 數 簽 帳 額 、 要 用 佢 哋 出 糧 戶 口 先 可 以 有 現 金 回 贈 等 等 , 大 家 要 自 己 留 意 。 點 解 之 前 叫 大 家 搵 多 幾 間 銀 行 申 請 mortgage? 就 係 因 為 可 以 透 過 「 互 相 比 較 」 嚟 叫 自 己 心 儀 銀 行 俾 多 啲 優 惠 。 例 如 你 想 用 A銀 行 , 但 得 4000蚊 禮 券 , 而 B銀 行 就 offer到 5000蚊 禮 券 + 半 價 家 居 保 險 俾 你 。 到 時 你 就 可 以 同 A銀 行 講 , B而 家 就 做 到 咁 , 如 果 你 俾 到 6000蚊 禮 券 同 做 到 半 價 保 險 俾 我 , 我 就 用 你 , 咁 多 數 A銀 行 都 可 以 俾 到 多 啲 優 惠 俾 你 , 但 到 唔 到 你 心 目 中 嘅 水 平 就 睇 情 況 。 你 可 能 會 問 , 咁 我 可 唔 可 以 自 己 唸 啲 incentives出 嚟 , 從 而 攞 多 啲 著 數 ? 呢 啲 咁 不 誠 實 嘅 方 法 , 我 就 唔 講 咁 多 , 實 際 操 作 上 真 係 有 巴 打 用 到 。 至 於 你 R到 幾 多 著 數 , 就 睇 你 時 間 同 功 力 啦 。 另 外 , 強 烈 建 議 大 家 一 定 要 申 請 埋 SCB。 因 為 SCB係 用 QBE做 按 揭 保 險 , 有 時 佢 嘅 保 險 優 惠 係 俾 HKMC做 到 平 。 以 我 嘅 case, QBE俾 咗 個 7折 我 , 而 HKMC就 只 做 到 75折 。 係 呢 個 情 況 下 , 你 可 以 同 銀 行 講 SCB嘅 QBE俾 到 7折 , 想 叫 HKMC都 做 7折 。 銀 行 就 會 叫 你 寫 封 信 declare QBE俾 呢 個 折 頭 你 , 同 時 要 求 HKMC俾 返 一 樣 折 頭 。 著 數 就 係 逐 啲 逐 啲 咁 R返 嚟 架 啦 。

10.最 後 一 點 , 係 關 於 幾 時 可 以 draw loan。 如 果 你 唸 住 提 早 完 成 交 易 , 就 一 定 要 先 簽 好 按 揭 合 約 , 先 再 聯 絡 自 己 律 師 行 同 through AA聯 絡 賣 家 。 但 係 聯 絡 之 前 , 一 定 要 知 銀 行 最 早 幾 時 可 以 俾 你 draw loan, 即 係 銀 行 最 早 幾 時 有 錢 俾 到 賣 家 。 因 為 當 你 6月 1日 簽 按 揭 約 , 按 揭 部 有 機 會 因 為 優 惠 quota等 等 原 因 , 要 7月 先 俾 到 錢 , 咁 你 同 賣 家 6月 尾 提 早 交 易 就 出 晒 事 。 所 以 記 住 要 confirm, 唔 好 臨 尾 撻 Q。

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